REIT（Real Estate Investment Trust / 不動産投資信託）は、米国で誕生した仕組みですが、日本でも「J-REIT」として東京証券取引所に上場し、多くの投資家に利用されています。
（本記事では、特に断りのない限り「REIT＝J-REIT」を指して説明します。）
どちらも「小口で不動産に投資できる」仕組みですが、デジタル証券とREITは、制度も運用の仕組みも投資スタイルも大きく異なります。
※また、比較をわかりやすくするため、本記事ではデジタル証券＝不動産を裏付け資産としたデジタル証券に限定して解説しています。（本来、デジタル証券は不動産以外も裏付け資産とすることができます）
デジタル証券とREITの主な違い
| デジタル証券 | REIT | |
|---|---|---|
| 上場か非上場か | 主に非上場型で、出資持分の価格は裏付け不動産の鑑定評価額を基に形成されるため、価格の安定性が高い（一部上場型もあり） | 証券取引所に上場しており、投資口の価格は経済動向や相場の需給に基づき形成されるため、価格の安定性が低い |
| 運用の仕組み | 単一または少数の優良不動産を前面に押し出した仕組み | 多数の不動産にまとめて投資することで投資分散効果を図る |
| 流動性 | 上場商品に比べて流動性は低いが、投資家間での売買は可能で、一定の換金性がある |
上場商品であることから流動性が高く、好きなタイミングで売り買いすることが可能 |
| 投資スタイル | 日々の値動きを気にせず安定したインカムリターンを受け取りたい投資家向け | 経済動向などの価格変動リスクを許容しつつ、不動産から得られるインカムリターンを受け取りながら、好きなタイミングで売買したい投資家向け |
上場か非上場か
- デジタル証券
主に非上場型で、価格は裏付け不動産の収益に沿って形成されます。市場の変動に振り回されにくく、腰を据えて資産運用を考えやすいのが特徴です。（一部上場型もあり）
- REIT
証券取引所に上場しており、株式と同じように自由に売買できます。必要なときにすぐ換金できる高い流動性が魅力です。
ただし、不動産市場に直接影響がなくてもREIT市場における需給動向等により、価格が大きく動くリスクがあります。
運用の仕組みと“手触り感”
- デジタル証券
単一物件型もあれば、複数物件をまとめる場合もあります。いずれにしても「この不動産に投資する」と対象が明確で、投資家が自分で納得して選ぶことができ、投資家は「自分のお金がどこで働いているか」を実感できる手触り感を持ちながら投資できます。
- REIT
多数の不動産をまとめて投資する仕組み。投資家はREITの中に含まれる個々の物件を選ぶことはできませんが、プロが判断して運用してくれるため、自分で物件を選ばなくても分散投資ができる安心感があります。
流動性のちがい
- デジタル証券
投資家間での売買が可能で、価格は資産の鑑定評価に沿いやすい設計です。市場全体のパニックで資産価値以上に値下がりする可能性が低く、落ち着いた値動きの中で換金性を確保できるのが特長です。
- REIT
証券取引所でいつでも売買でき、資金をすぐ動かしたい投資家にとっては大きなメリットです。
また、市場心理や需給で価格が大きく上下しやすいため、短期的な価格変動リスクを許容できる人に向いています。
投資スタイル
- デジタル証券
不動産オーナーに近い体験。定期的に安定収益を受け取りながら、資産をじっくり持ち続けるスタイルです。日々の値動きを気にせず、安定したインカムを積み上げたい投資家に適しています。
- REIT
株式市場に近く、価格チャートを見ながら売買タイミングを考えることができる投資です。
まとめ：違いを知って自分に合った商品を選ぼう
まとめ
デジタル証券とREITは、どちらも小口で不動産に投資できる点では共通していますが、デジタル証券は資産商品（不動産ファンド寄り）、REITは市場商品（株寄り）が多いと考えると整理できます。
デジタル証券のメリット：
・資産収益に基づく価格変動の安定性、納得して選べる投資体験。
REITのメリット：
・高い流動性、分散投資効果、機動的な売買が可能。
それぞれの特性を理解しつつ、目的やリスク許容度に照らして比較していくことで、自分に合った資産運用の方向性もつかみやすくなります。
デジタル証券「renga」は、資産運用のプロが投資している不動産を小口化し、個人投資家にも届ける仕組みとして、安心して選べる新しい資産運用の形を提供してまいります。